Квартиры в Болгарии отличаются от российских или, правильнее будет сказать, имеют особенность в подсчете жилой площади. У болгар нет понятия „жилая” и „нежилая” площадь, у них есть „застроенная” площадь и „идеальные части”, которые в сумме образуют „общую площадь” недвижимого имущества.
В площадь квартиры в Болгарии входит все внутренне пространство квартиры, причем по внешнему периметру внешних стен, за исключением внутренних межквартирных стен, ширина которых делится напополам с соседом. Правда, тут есть одна тонкость: если ваша внешняя стена не имеет окон и дверей, то в общую площадь вашей болгарской квартиры входит только половина ширины этой стены, а другая половина записывается в общие части всего строения, некий процент от которых потом будет приписан к вашей квартире в виде идеальных частей.
А теперь по порядку.
Когда люди осматривают квартиры в Болгарии, то всегда удивляются, что на деле эти апартаменты оказываются меньше, чем по документам. То есть, в прайсе написано, что квартира имеет площадь 50 кв.м, а на самом деле 35 – ведь особо дотошные сами измеряют. Но измеряют-то они внутренний периметр, не зная, что болгары измеряют по внешнему периметру.
Так вот, на сегодняшний день многие застройщики указывают в своих прайсах такие цифры площадей, в которые, на самом деле, входит застроенная площадь, то есть весь внутренний периметр квартиры вместе со всеми террасами и подвалом (мазе), плюс доля идеальных частей.
Про идеальные части стоит рассказать подробнее. Все квартиры в Болгарии имеют определенную долю идеальных частей. Это некоторый процент от общих площадей всего здания, в котором находится ваш апартамент: часть лестницы, лифта, подъезда и так далее. Эти общие части неделимы и они не могут продаваться или передаваться кому-то в собственность в самостоятельном порядке. То есть идеальные части вашей квартиры в Болгарии не входят в стоимость самой квартиры. При покупке болгарских апартаментов можно из площади, указанной в прайсе, вычесть эти идеальные метры и заново посчитать стоимость метра вашей недвижимости. Цифры могут оказаться совсем другими и отличаться от заявленных застройщиком в неприятно большую сторону.
Теперь понятно как завышают стоимость квартиры в Болгарии? Сразу встает риторический вопрос, как избежать такого неприятного момента. Никак. Цена остается ценой – включение в стоимость идеальных частей и подвалов это лишь маркетинговый прием, призванный визуально сделать цену приятной. И все. Если обязать застройщиков исключать идеальные метры из площади продаваемой недвижимости и указывать только застроенную – они просто будут указывать истинную стоимость метра, и тогда цена будет казаться высокой.
Однако, есть одна хитрость, зная которую, можно избежать переплаты при покупке болгарской недвижимости. Осматривая квартиры в Болгарии, всегда обращайте внимание на размеры подъездов, лифтов и лестниц, интересуйтесь каков процент общих частей у всего здания и какая доля падает на квартиры. Выбрав определенную квартиру, попросите план, сравните указанные там метры с цифрами в прайсе. Если разница небольшая и доля идеальных частей невелика, то вы ничего не теряете. Однако, если в вашем доме огромные коридоры и подъезды, то вам это влетит в копеечку – это надо понимать.
Кстати, таким же образом влияют на цену количество и размеры балконов и террас. Не надо думать, что лоджии, веранды и прочие открытые части вашей квартиры в Болгарии, по факту не жилые метры, будут для вас огромным благом. На самом деле средней семье вполне хватит одного балкончика или террасы, а не 50 квадратных метров открытых террас вокруг 25-метровой квартирки, из которой половину занимает санузел и кухня. Просто задумайтесь, где вы будете жить, есть, спать круглый год – не на террасах же. А платить вам за них придется. И не только застройщику – вы будете платить за них таксу обслуживания и налог, а также заниматься их благоустройством – то есть тратить деньги на остекление, маркизы, фонари, мебель, цветники, которые на зиму, в большинстве случаев, надо куда-то убирать. И, кстати, все это надо еще будет согласовать с управляющей компанией – не везде можно даже белье сушить на балконе, чтобы не портить внешний вид фасада комплекса.
Конечно, все вышеизложенное в наименьшей степени касается городских квартир в Болгарии. Здесь огромные террасы встречаются не часто. Чаще тут можно столкнуться с включением в площадь продаваемого апартамента подвального помещения, чердака, гаража или паркоместа. Кстати, последнее покупать категорически не рекомендуется – дело в том, что продажа парковок в Болгарии законодательно не утверждена и паркоместо может бесплатно прилагаться к квартирам только в свободном порядке. То есть нельзя владеть паркоместом – оно причисляется к квартире по принципу идеальной части.
Как бы там ни было, квартиры в Болгарии на сегодняшний день являются самой доступной недвижимостью в Европе, а включение в площадь квартиры ширины стен и подвалов нужно принять как неизбежность, тем более что при покупке все это абсолютно законно оформляется у нотариуса и не является мошенничеством. Чистый маркетинг и никакого обмана!